שביל בים - פרק 60 - השקעות נדל"ן

[מוזיקה] ברוכים הבאים לפודקאסט שביל בים לפלס שביל בים החיים אני מוי שר שלר מארח את ארון זילבר בפרק מספר 60 שלום ארון בין 60 ל בינה משהו 40 זה בינה אוי שכחתי 60 זה לזקנה לא טוב 60 זה כבר גיל שכבר בכלל חי בקורס זה כבר שלב אני אני אגיד ל משה אחיזה משמעותית אחיזה משמעותית במציאות אני חושב שבפרק 60 אני רוצה קצת לעשות משהו חדש ברוכים הבאים לפודקאסט שביל בים אני ארון זילבר מערך את מושה אר שדר לפרק מספר 60 מה דעתך להתארך אצלנו להתארח באולפן של ארון טוב לארון אני אף פעם לא מסרב אני אגיד לך למה אני למה אני אומר את זה כי אנחנו היה לנו כזה שיחות אוד ד בין הפרקים ככה וובין המפגשים שלנו ואני יודע שאתה עוסק בהתחדשות עירונית אבל על זה כבר דיברנו בעבר אבל יש עוד משהו ש רלי בפ מספר 15 עסקנו בזה לא לא הללא 15 2 15 זה שלי נכון אז 25 25 כן שמה סיפרתי על העיסוק שלי בפינוי בינוי ת לא זה לא הנושא אני רוצה לדבר על משהו אחר שאתה מאוד מאוד אוהב לעשות א בזמנך פנוי או שלא פנוי זה להשקיע בנדלן ואני רוצה לספר לך סיפור שהיה לי אני העברתי איזה קורס לוכים צעירים ועל אתה יודע על עבודה סודה כסף כל מכל מ ככה בסיסים לחיים לצאת לחיים של תעסוקה בצורה יותר בריאה ואז הקדשתי איזה 10 דקות רבע שעה לתחום הנדלן שאני לא איש נדלן אני לא מביא בנדלן פה ושם עשיתי השקעות אבל זה לא ה זה לא התחום שאני מתיימר לדעת בו אבל אז אמר לי שמה משפט מישהו שמה הזה ביקש את זכות הדיבור ואמר תקשיב אני לא רוצה להשקיע בן אדם אני קורה על זה נפל וזה נוכל וזה קרקעות חקלאיות ופה נפלו אנשים עזוב תן לי להשאיר את הכסף בצד ולא לעשות איתו כלום עכשיו אני יודע שכסף שלא נסע בו הוא לא גודל זה ממש להפסיד את הכסף כאילו הוא גם מאבד את הערך שלו אז אז ואנשים לא יודעים ואז הם שומעים באמת סיפורים מאוד מאוד קשים על על נוכלויות ורמאויות אז אני תוהה האם אתה יכול לתת לנו קצת מניסיונך בתחום הזה של השכורות נדלן מה עושים מה לא עושים כמה שנים אתה עושה את זה אני כשהבת שלי הגדולה נולדה הבת שלי הגדולה בחנוכה הייא נתה בת 16 רגע שהיא נולדה אמרתי לאשתי תקשיבי טוב או שאנחנו שמחתנים אותה לא מתחייבים לכספים כמו שנוהגים בכל מיני מגזרים אחרים ונשלח אותה עם המגזרים האלה שכן או שאני עכשיו מתחיל להשקיע בנדלן תבחרי ד אמר לי מישהו שאבא שלו עלכל ילד שנולד לו כנה דירה אבל הוא לא נתן אותה לאף אחד אני מכיר אנשים שמגיעים לשלב הזה אומרים רגע בעצם למה שאני אתן את זה סידרתי לעצמי פנסיה טובה עכשיו ש הילדים שלי גם יעבדו וו עצמם אני מכיר את ה את ה כן אז אז אשתי בכרה בזה ש אומרת ללא אני לא מ אני לא אסכים לזה ש לא זה לא אוקי צריכות להיות בחורים לתאים שיושבים ולומדים לא גם אם זה לא יהיה מ לגמרי לתאים אבל צריך לתת אנחנו שיוכים לאלה שנותנים טו אז אני עכשיו מתחיל להשקיע וההשקעה הראשונה שאני עשיתי זה היה ההשקעה המפוארת ביותר בכשלונות משהו מדהים זאת אומרת כבר 16 שנה שאתה משקיע כן משהו זה כישלון שאני מותר לדעת כמה דברים ככה עברו תחת הידיים שלך תראה זה היה זה לא לא הכל בדיוק זה אני שאני לקחתי שותפים ולקחתי קבוצה ולקחתי הרבה אה הובלתי משקיים אני כ שאתה אמרת פה פעם שאתה מאוד מאוד אוהב את התחום הזה כן אני אני שלחתי ליוס עסקי ניסיתי להבין מאיפה מגיע האהבה שלי לנדלן ו היו אנשים שאמרו לי אתה פשוט אוהב כסף יועצים כאלה ום או טהו אני אני לא משם אהבה שלי לכסף לא מאז שלמדנו צעד הכסף התחלתי לפתח את היחס הברי לכסף אבל לפני זה אני הייתי תמיד פוחת את העיתון הפוך ככה מסתכל תמיד את הדירות לראות כמה עולה כאן כמה עולה שם סוג של מבחן סיכה שאפשר לעשות לי כמה עולה דירה בכל מקום בכל שכונה בארץ זה תמיד אהבתי את הדברים האלה ולקרוא התפתחויות ומגמות ומגרשים ומכרזים א אז אני באמת אני באמת מאוד נמשך נמשכתי תמיד לנושא הזה ומירה הזאתי שאתה אמרת באמת אני לא יודע אני אני מפחד זה לא לעשות כלום זה באמת הרבה לפעמים זה עדיף משר לעשות פשות רגל אבל זה טעות המשפט הזה הוא ממש טעות כי כי אפשר לעשות דברים בצורה בריאה בצורה נכונה הכי קל להגיד לכו תתייעצו אבל הנה עכשיו אני רוצה שפה נצא מהפרק הזה אנחנו באים להתייעץ איתך אמנם נקודתית מי שרוצה להתייעץ אני מניח אתה תמיד אומר את המספר ת שלך בסוף אתה תגיד גם הפעם אבל אני רוצה שרגע כמו שאני מאמין כמו שדיברנו בפרק הקודם אתה צריך ללמוד אז בוא ננסה בכמה זמן שיש לנו פה להבין מה עושים איך מסתכלים איך בודקים אייך אתה יודע מי שנופל מי נוכל מי לא נוכל איך אתה יודע לזהות את הדברים האלו תן לנו את הסימנים אז בוא אני לפני שאני נותן סימנים ואני אני אני רושם לעצמי את זה רבי יוד בם סימונים אנחנו נגיע לסימנים א ר אה רגע תן לי אני ארשום אה הצור שלי כן אז לפני שאנחנו נגיע לסימנים אני רוצה כן להגיד לך את הסיפור של ההשקה הראשונה שאני עשיתי הבת ש נולדה ואני אמרתי אוקיי אני רוצה להתחיל לדאוג לה תינוקת א אז התחלתי ככה זה פתאום פגשתי איזה חבר מהישיבה וא אומר לי איפה אתה גרת אני גר אז כ ב שחונת רמות א הייתי שנה וחצי אחרי חתונה משהו כזה שליש דירה ההורים שלי שליש דירה ההורים של אשתי שליש דירה אני לקח אומר לי אני במקום בכם להתחייב כאלה משכנתאות וזה לקחתי את כל הכסף השקעתי את זה יהיה לי יהיה לי ב שתי דירות אמרתי לו מה באמת איפה זהו הממשיך אומר לי משהו משהו ברחובות טוב ואז אחרי שחיפשתי איפה להשקיע נזכרתי בחבר הזה הרמתי וטלפון אהם אחת את הדירה שלך מאיפה היה לך כסף להשקיע לא רגע שנייה עוד לא השקעתי חכה תקשיב את הסיפור הגעתי לחבר אומר לי תקשיב אני קניתי קרקע לחקלאי ברחובות וכשהיא תהיה מופשרת יהיה לי שמה בעצם שתי דירות בנויות זה מה שיהיה לי מאוד ריגש אותי כמה זה עולה בערך 250 אל שקל 300 אל שק זה הישק מי הבן אדם מי הזה זרק תלי את השם ארתי אני לא יודע כלום אני אתחיל לר צאתי מישהו קרוב משפחה שלי שי איש משקיע בנדלן הרמתי לו טלפון להתייעץ איתו שזה בעצם המ המתה התייעץ אבל חכה אבל התייעץ עם מי ה הוא משקיע והוא אמר לי תקשיב רחובות זה הגו פלט זה מקום טוב רחובות כן מתפתח שם וזה אמר ואז הרמתי עוד טלפון למישהו אחר והוא אמר לי תקשיב מי זה היה מישהו אחר סוג של מה הוא היה א קרוב משפחה של אותו חבר שהמ ליצ לי הוא אמר לי כן להשקיע פלו אלמוני זה מאוד טוב אני הרווחתי אצלו בעבר אוקיי הלכתי לפגוש את הבן אדם את המוכר יצאתי באוטובוס פגשתי אותו בבית שלו אומר לי תקשיב אנחנו קונים כ ככה חקלאית ואני יודע מתחת פני השטח שהולכים להפשיר אותה בקרוב אגב סימנים זה סימן מחשיד אר אני יודע מתחת יש לנו קשרים שמה אנחנו יודעים שהולכים להפשיר את זה טוב אמר לי בוא א אמרתי לו רוצה לראות את הקרקע אומר מה יש לך לראות רוצה לראות איפה זה מה לקח אותי במרצדס שלו הרשים אותי ככה עשה סיבוב עוד סימן עוד סימן הרשים הוציא עליי רושם מטורף אנחנו נדבר עוד על רושם זה בהמשך אני רוצה להגיד לך משהו אח על רושם הגענו לקרקע אומר לי מעבר לכביש אתה רואה זה השדות האלה פה ואז אני מס אומר תקשיב מעולם לא בזבזתי כל כך הרבה זמן על 250 אל שק מה אתה נומר לי אנשים חתמו לי פה על הפגש של הרכב טה טה חתמו אנשים חוטפים את זה מה עוד סימן מה מה הסימן פה ש מזלזל בכסף שלך מזלזל 250 שק זה המון המון כסף ואני השתכנעתי ואמרתי טוב ואז אני אמר זה זה מניפולציה הוא הפעיל עליך מניפולציה נכון ואני השתכנעתי אמרתי לו מאיפה אני לוקח כסף אני ככ אני ממשכן את הבית שלי לז אני אמרתי לו תקשיב קשה עשיתי חשבון של קסף אמרתי תקשיב קשה לי להשיג מימון כזה גדול 250 אל שק הדירה שלי כי כבר היה לה משכנתא צריך היה צריך פה לעשות פוילשטיק בחוזה להגיע לבנק עם חוזה אפקטיבי חתי אני מזכיר היום מקווה שלא כאן אזה יש לי איזה חוק ה התיישנות כבר לזה ולהראות לבנק שיש פה חוזה יותר גדול בשביל לקבל אחוז לקבל את כל ה 250 אל שק א מהבנק כי הבנק יתן 50% מהחוזה מה זה היה החשבון שהבנק אמר לי אומר לי אין בעיה נעשה חוזה נראה לבנק חוזה יותר ג גדול עוד סימן סימן ש סימן מי ש מי שיש לו טיפה בלט של חוסר ישרות אז אז אתה אז אז סימן שבעוד מקומות הוא חוסר שרך אם הוא מסכים לעשות כאלה דברים כאלה משחקים תברח ממנו אני ואני מתבייש היום להגיד שאבא שלי שמע את זה הוא אומר לי תקשיב תברח כמו מאש בן אדם שמוכן לזייף חוזה ואני הייתי אברך עם חלב השפתיים ואבא שלי אדם מנוסה אומר תקשיב אם ה מוכן לזהב חו זה תברח זה לא מעניין בכלל אין תברח מהבן אדם ואני חייבתי ש יותר חכם מאבא שלי זה עוד טעות אתם אתם לא תחמ מההורים שלכם א אני אגיד לך אני קצת יש בעיה עם העניין הזה אוקיי אוקיי נכון נכון זה סוגיה שהרבה אנשים יש הרבה הורים שהם לא הם רק מפחדים שדים שהם יסתבכו נכון נכון נכון נכון נכון אבל אבל כשומרים לך צד חכם אומר לך תקשיב אם הוא מוכן לזייף אני אגיד לך איך אני מסתכל על זה זה לא אמה שאתה צריך באמת לצייד לאבא שלך שוב אני לא נכנס לכתית פה כן אבל אלא לפחות קח עוד פעם את האתגר ואל תגיד לא לא יודע מה חיים שלו אולי הוא יודע קצת יותר ממה שאתה חושב לך ותלמד את זה עוד פעם לעומק ותפגוש אבל בהקשר של הורים שכונו דירה לילדים יש להם זכות יתר להביע דעה מה יעשו אחר כך אם הם ישכנו את הדירה אני אתה מבין זה פה משהו זה מעבר לזה הורים אני מכיר הורים שעושים לילדים הערת אזהרה על הדירה כש נותנים להם אני לא רוצה תשחקו את זה אני קורא את הצורה שתת להם דירה שיהיה להם דירה לם גורים לא רוצ ש שעשו משחקים ו הם צודקים א כאילו יש בזה צדק רב השאלה עכשיו האם לקשור לידים את הידיים או לא זה לא משנה אבל אבא אומר לך תקשיב זה אוקיי ו אני אמרתי נראה לי נראה לי מעולה הלכנו חתמתי חוזה שילמתי לאורך דין 2500 שק טוב זה היה דור שלא לא היה גישה לאינטרנט לא היה לי אינטרנט לא היה כלום לא היה לי זה יום אחד באותו שבוע אחרי שאני חותם את החוזה מוצא אזה מוצאי שבת היה לי גישה ליד שתיים אתר יד שתיים עדיין כבר היה קיים אז אני נכנס ליד שתיים וחשכו עיניי אני רואה שאני קניתי רבע דונם ב250 אל שק 300 אני רואה שמוכרים באותו אזור דונם ב-250 אל שק פי אב אמרתי מה קורה פה למחרת לקחתי טלפונים שכל מה שמוכרים עונה לי א מתווך מרחובות שומע את השאלות שלי שלי אומר לי תקשיב נשמע לי שאתה לא כל כך מתמצא בוא אלי לפגישה אני ארגע לך לקחתי אוטובוס לרחובות מתווה חילוני שאני עד היום לא יודע מי הוא עם קוקו ארוך בן 50 60 הקדיש לי שלוש שעות יחה בשביל לשכנע אותי לא לקנות הוא אומר לי תקשיב אתה אברך צעיר זה לא מתאים ללך ההשקעה הזאתי הסביר לי מה זה קקה חקלאית הסביר לי מה זה נומינלי וריאלי הסביר לי מה קורה לכסף מה זה נומינלי בריאלי אני א לא ניכנס ל זה עכשיו אבל אני אגיד לך כן שהכסף ש אתה שם אגי לך במילה פשוטה הכסף שאתה שם 300,000 שק היום עוד 10 שנ זה נקר שאתה שמת 400 או 500 לא רק בגלל שיכלת למנף אותו ולהשתמש בו אלא בשבל הערך שלו אם הערך של הכסף יורם המוצרים עולים זאת אומרת שאתה השקעת הרבה הרבה יר ויש לך אחר כך גם את הסוי שבעצם שחרי ש מוכר המדינה משתתפת אך ברווחים החגיגה הגדולה שנראה היא לא באמת כזו גדולה כי בעצם אתה ה-300 שהשקעת זה בעצם בעצם השקעת הרבה יותר ואז מה קורה אתה משלם ריביות כל הזמן כל הזמן אתה משלם כל חודש כמה אלפי שקלים זאת אומרת אני אומר לי השקה הזאתי גם אם זה יצליח אתה מקובל את הידיים שלך זו קצ תחילת החיים אתה קובל עם ילדה אחת אתה סוגר את הידים ש אתה כל חודש ריך לשלם 3 אל שקל עכשיו לשים על ההלואה הזאתי כאשר יש פה התכנות שנגיד זה יהיה עוד 10 שנים אבל השקעת בעצם הרבה יותר ממה שאתה מ כי גם שמת ריבית על ההלוואה ושמת ריבית על ההלוואה ויכול להיות שבסוף זה לא יצא ואז הגיע הקץ הגדול פתח איתי את האר אינטרנט של רחובות שאתה העירייה הכי הכי מתקדמת אה בארץ מבחינה טכנולוגית אז אומר תסתכל הנה יש הכל הכל נמצא באתר יש לעריית רחובות שלוש תוכניות להרחבת העיר חלופה א' חלופה ב' חלופה ג' בדרך כלל חלופה א' מתקבלת אם לא חלופה ב' חלופה ג בדרך כלל זה רק לתוכנית מגירה עושים את זה רק בשביל הפורמלי בשביל הפורמליות אומר לי הקרקע הזאת שהציעו לך נמצאת בחלופה ג' היא נמצאת מתחתל קווי מתח של חשמל אולי פרדס הרוגים אפשר לעשות שם גם לא כי מתחת לקווים לא עושים כלום הקק הזאת לא שווה כלום תצא מזה כמה שיותר מהר וגם ממני אל תקנה כי לא שווה לך לקנות בזה איזה סיפור יפה ככה אני פתחתי את החיים יצאתי משמה הרמתי טלפון לבן אדם ארתי רוצה לבטל את העסקה הוא אומר לי אי אפשר טטה טה טה הלכתי יוצאת נסחת בו מה מה מרשות ה נסח טבו של ה של הק והתחלתי להשיג טלפונים ש אנשים כל הקבוצה של הקרקע חלתי להרים להרים טלפונים לאנשים להשיג בחדר א להתקשר לאנשים הוא ראה שאני עושה לו בלאגן בקבוצה כי התחלתי אתם יודעים שקר כזאת חזר אלי אומר לי בוא בוא תבטל הכל בסדר נסעתי אליו למשרד של עוד פעם חתמנו הביטו חתים אותי שאיין לי שום טבייה עליו מה ש הייתה חברמן תמיד חכה בדרך זור הוא לקח אותי טרמפ לתחנת אוטובוס במרצדס שלו כי אני נסעתי רק באוטובוסים ואז ה אומר לי תקשיב מיש יש לי עכשיו בדיוק אתפנה לי חצי י דונם ב-250 אל שק אם אתה מתווך לי את זה אני משלם לך 15,000 שק תיווך סימן שלישי מה דבר ראשון לשלם 15 אל שקל טיווח על א עעל בכזה קלות א והמחיר המחיר פאם פתאום המחיר נהיה חצי נחתך בחצי הוא בעצמו הוא לא מתבייש פתאום להגיד לי תקשיב עכשיו התפנה לי ויש לי הזדמנות ב-250 אל שק חצי דונם זאת אומרת המחיר משחק איתך במחיר המחיר בכלל לא ותיווך תחשוב 2% מ250 אל שקל כמה זה 5,000 שק נגיד 10 אל שק לחידת קרקע מה פתאום מצא לי 15,000 שקל תיווך מה זה כל האוויר הזה כשיש המון אוויר סימן שהכל אוויר קרקעות חקלאיות שמוכרים אותם יש המון המון המון אוויר 90% השקעה שמשקיעים זה השיווק והפרסום דור טילית וכל מיני וכולי אני לא רוצה קס שמות אז אני גם מוחק את השמות לא אמרת סתם זה משהו שעלה לי אני לא מבין את זה נכון הקרקע בעצמה עלתה גרושים מה שעולה עולה אליהם זה הפרסום ו שיווק א אז אז יש לנו כאן מהסיפור הזה רגע שניה אני אני מנסה להבין באמת שנייה רגע את הראש שלך מה היה הראש שלך שאחרי שקנית חתמת הלכת לבדוק את כל הבדיקות האלה ונסעת עוד פעם לרחוב עוד וריד שתיים וכולי מה עבר לך בראש אני הייתי לא שקט עם העסקה כי אבא שלי אמר לי זה לא נראה זאת אומרת אני חושב ש שהדבר החשוב ביותר פה שאני מוציא מכל חוץ מכל הסים זה שקט זה להקשיב אנשים לפעמים כלל כך מולים שהם לא מוכנים שמישהו יפוצץ להם את החלום אני כבר עלו על העץ הם רצים להשאר שמה הם מישהו מכר להם תקווה שמע אתה הולך להביא את האדם הכי חשוב בפולו ביץ' למה כי יש לך עכשיו דירה וזה ואתה הולך להתיישר או אתה כל אחד את עם החלומ שלו ואתה היית עדיין הקשבת שזה הנקודה לדעתי שצי לן אז זה שהקשבת וכשלי הלכת להילחם זה לא יאומן זה לא יאומן שבעצם אתה אתה אברך בתחילת הדרך אתה עלול תביא הדבר הזה היה יכול לקבור אותי ל10 שנים הקרובות עד שאתה יוצא מהדבר הזה ולכסות ולהתחיל לא יודע חמש שנים שנים לקבר בתוך זה ומת סיעתא דשמיא יצאתי מזה ואז אמרתי אוקיי זה 2500 שק לאלה זה 2500 של הרך דין שעלה לי זה הרי בגל ששילמתי בשביל ללמוד רגע הור דין שלך לא לא ה לי אורדין אמר לי לא צריך לקחתי רק אוכ דין שלו לא לקחתי אורך דין הנה עוד סימן אג אגב אבל אבל אבל אבל אבל זאת אומרת יקחו בלי מקצוע מטעמכם שידחו את העסקה זה וודאי אבל לא תמיד עורך דין של אור דין יעשה את זה כי אורך דין הרבה פעמים מסתכל על ה צד המשפטי שזה חוקי לא נכון אני חושב שעורך דין צריך לבדוק ולהגיד לך מה לא מריח טוב אם מקצועם בתחו הוא יגיד לך בבחינה בוכרים קכ חקלאית ו גם הוא לא בהכרח יודע את המחירים וח דין הוא יגיד לך משנן נדלן אמור לדעת את הדברים האלה אני מצפה לפחות ממנו כן אבל זה אני אני זה ציפיית שו אורדין הגיע עשה את העסקה שלו הנה אני לא אחראי באמת עסקה טובה או לא אתה בדקת אותה בוא נתקדם הלאה היה אשקרה אחרת שאחר כך אני עשיתי ו והיא לכאורה הייתה נשמעת מאוד מאוד בסיכון אבל זה אחד השקות הטובות שעשיתי בחיים ושמה הייתי הייתי בלב שלם והייתי רגוע עם זה ו היום הרבה אנשים אורים תיזהרו מכל מיני קבוצות וזה זו הת הקבוצה אבל א לא הייתה מושלמת קבוצת כישה לא היייתה מושלמת היה לה חסרונות אבל השכרה הייתה טובה אשכרה היתה טובה ספר לי ספר לי את הסיפור אני אגיד אבל לפני איזה משהו אני ידעתי אחרי שיצאתי מהשקה הזאתי הלכתי הלכתי בסופו של דבר קניתי דירה נורמלית זה סיפור אחר אחרי שסיימתי עמה השקע של הדירה הזאת לא משנה עבר תקופה רציתי להשקיע אמרתי אני עכשיו רוצה להשקיע עוד השקע אתה מוכן לספר על הדירה שהשקעת שמה אז איך עשית בכל זאת מה למדת מהסיפור הראשון איך הלכת אחרת א דבר ראשון למדתי ככה אוקיי נחזור לזה א למדתי אני לא משקיע בדבר שאני לא מבין ככח הכללית אני לא יכול להבין בזה לא מבין בשלבי תכנון אני רוצה מהיום האמת הוא שאשתי הראית את הכלל הזה זכותה היא אמרה לי תבין בוא למה למדנו מזה משקיעים בדבר שמבינים אחרי זה הציעו לי להשקיע בארצות הבית כל מיני מקומות אמרתי אני לא מבין את השוק בארצות הבית אני לא מבין אני כיב צי לחתו את ארצות הברית לגור שמה וד חודש חודשיים בשביל להבין מה קורה מה חוקים שמה אפרופו יש הר ה הרבה המלצות להשקיע בארצות הברית באנגליה הרבה מקומות אני אומר אומר לכולם פה אם אתה רוצה להשקיע באנגליה אם אתה רוצה להשקיע ב ארצות הברית אתה רוצה להשקיע במקום שאתה לא מבין תלמד את כל העולם מונחים שמה למשל אתה יודע שיש מקומות ש אני אגיד לך מה אני עשיתי היית אברך צעיר התלותי למישהו שעוסק ב בשכרות בן הזמן אמרתי לו יש לי רכב בוא אני אקח אותך ונכנסת ראיתי איך איך הוא עובד וא נכנס ל למשרד קנינו אז נחס ביחד נכנסנו למשרד וומר לו תגיד מה יש לך להציע מתווך הוא אומר לו ככה הוא רושם שם שם שם יופי נחשוב יוצאים נוסעים עוד כמה חובות מחפשים ך יופי יש לנו עוד מטווח והוא מציע את שלו אומר לו תגיד ההוא הציע ככה וככה אז למה למה זה יותר זול מ למה למה אתה יותר יקר עכשיו דל קרנגי אומר אתה רוצה ללמד בן אדם לדבר מול קהל יש לי שיטה מאוד פשוטה תן לו בוקס תפיל אותו על הרצפה הוא יקו על הרגליים והוא ידבר מול כה להגיד לך בדיוק מה הוא חושב עליך כאילו אם אתה מצבן בן אדם הוא מתחיל להגיד כל ואז שאתה לוחץ עליו אומר תגיד לי אבל למה הוא כאילו ממה אתה אומר אתה יודע איזה רחוב זה שמה זה רחוב הכי גרוע כל הנרקומנים שמה הם לא משמים שחירות הם אוקיי חוזר לקודם אומר לו תגיד אני שמעתי ש ואז הוא מתחיל חזרה ואז מתחיל אתה מתחיל אתה מתחיל להבין זה הרחוב הזה זה הרחו זה אתה כ דע לישון ואז אתה בשלישי שאתה מגיע אליו אז אתה כבר שואל אותו תגיד אני מבין שזה ככה הוא רואה שאתה מבן הוא כבר מתחיל לדבר איתך אחרת אז אני אני רוצה להגיד לך משהו הצורה שאני עשיתי ולמדתי לעשות את זה גם בצורה מאוד מאוד יסודית ושיטתית כשאני אומר להשקע משהו שאתה מבין מאוד פשוט בוא נגיד בוא נגיד אמרנו לא להשקעה להשקיע בלוד נו תגיד לי מה אני צריך לשות בוא אגיד לך לוד לפני אמרתי להשקיע בארצות הבית או בחוץ לארץ תבין את החו צריך להבין שזה עול אחר אני רוצה את הנקודה הזאת זה עולם אחר החוקים הנעלים של של הבנקים הגבית כסף של הסוחרים אם משלמים מתי משלמים הבית הוא לא טוב בית שמה זה בית מעץ שכל 20 שנה צריך חידוש כל הגג לחדש את הגג שמה גם צריך כל כל כמה שנים זה עצמו עולה המון כסף הכל אחרת אני לא אומר שאן השקות ות מעולות אתה צריך להבין את זה לעומק אתה רוצה תבין לעומק עכשיו מה אנשים אומרים יש לי חבר שאני שומח עליו הוא הוא משקע לי משהו טוב וופה זה אחד הבעיות אתה שומך על החבר שלך ואני חושב שדיברנו בפרק הקודם שבק כ של אחרים מישהו לוקח משקיע 100% תה לוקח משקיע ואז אפילו בן אדם הכי ישר שיש משקיע הגיע עזרים לו חצי מיליון שקל לעסק הוא יבזבז הוא לא יעשה אתזה אותו דבר אתה יש לך חבר מאוד טוב יש כלל שאומר אין סמכות ללא אחריות אתהה לא יכול לתת בן אדם את המפתח לכסף שלך ואת ההפסדים אתה תספוג בדיוק אז הוא חבר מאוד טוב ה אתה מאמין לו והוא עושה והוא עושה בשביל אבל מאוד יכול להיות שבסופו של דבר בגלל שזה לא כסף של שלו הוא ייפול הוא ייפול יותר בקלות אז לכן א אני אומר בוא נגיד אתה רוצה להשקיע עכשיו בלוד דירה ישנה אתה אומר תשקיע בלוד עיר במרכז הארץ עדיין מחירים מאוד מאוד זולים יש שם עדיין פשע א ויש שם מורכבויות אבל המחירים מצחיקים רבע שעה נסיה ברכבת לתל אביב יפה מהזמן אומר לך אהרון קח את הרכב שלך שסל לרחוב ל לדירה התחיל להסתובב בשכונה הזאת התחיל לדבר עם אנשים מה נשמע תגידו אה במה אתה עובד אני סתם רוצה לכנות פה דירה כדי לי לכנות פה דירה תכנס למכולת תמיד זה מה שני עושה אני נכנס למכולת המכולת ניק הוא מכיר את כל הזה אני שואל אותו תגיד לי אישה מרגישה בנוח להסתובב פה בשעות הערב בשכונה או לא זה השאלה שאני תמיד שואל אישה אנשים ישיר יותר סכנה להם מסתובב במקומות מורכבים א האם המקום הזה בתוח מה זא אומרת לא אני לאשתי בחיים לא יתן פה לצאת אחרי שבע בערב בחיים הבת שלי א לא תן ת א אני מבין עדיין לא אומר שאני לא אתנה אני אבל כבר מבין שיש זה אזור מורכב אני הולך אני דופק בדלתות תגידו א אני מחפש פה דירה למכירה יש אתם מכירים מישהו ש רוצה למכור ואז ואז אש אומרים לא מה אתה אומ כדאי לקנות פה אני מדבר עם אנשים אני חוזר אחרי זה עם א הבנה איפה איפה מה זה האזור הזה עכשיו תדעו לכם יש כלל כל כמה רחובות זה אזור אחר עולם אחר אי אפשר להגיד טוב השו אני גר ברחוב שהפר בין צד אחד של הרחוב לצד השני של הרחוב אותו רחוב שתי ברי הכביש יכול להיות פער של 400,000 שק בדירה על אותו מטראז' וואוו יש רחוב כזה בחיפה שמקצה לקצה זה פר של זה פר בן נגיד פער של 700,000 שקל בצד אחד לפר של 4ב מיליון שקל בצד השני אוקיי כל זה רחוב גדול כל אזור זה משהו אחר עכשיו פעם גם היה לי שאלונים שאני הייתי הולך הייתי שם לעצמי תגית ממש אני זה עבודתי אין כסף קל זה כסף פסיבי אתה משקיע בנדלן קד רב שך הייתי שם תגיד כאילו אני איזה סטודנט באיזה מקום א והולך עם שאלונים שהייתי מכין ולשאול על אנשים שאלות על השכונה והייתי שואל גם שאלות אישיות תקשיבו אני אני לא הייתי אומר להם ש בגל שזה נדלן אניש עושים פה חק מחקר על השכונה רוצים לדעת מה גרוב ההכנסה הית עושה זה מה שאני הייתי עושה מה השכבה הסוציו אקונומית כאן כמה הכנסות מה כמה א מה אנשים עובדים עכשיו א אצל חרדים יכולים לגור באותו בניין מיליונר בקומה אחת ואדם שלא סוגר חודש בקומה שנייה כי אנשים תורנים אין גר בקום תוירה כן ואין גר בקום תוירה ואני אני מכר כולנו חושב שכולם מכירים את זה כם באותו בן כ בן אדם עשיר ממש ובן אדם דלפון חונים אין דבר כזה למה גם כן במוסדות הם מתחלק המוסדות הם שכונתיים הילדים של העניים לא רוצים לומדים דים שעשירים ביחד זה לא הולך העשירים רוצים מוסדות פרטיים יוקרתיים משלמים זה והעדים של העניים ש החשבות הנמוכות הולכים לממלכתי הרגיל לכן מעמד הביניים דרך אגב מאוד מאוד מתקשה בישראל כי הוא לא רוצה את השכבות הנמוכות הוא הולך וגר וסוחר דירה במקומות שכונות יקרות משלם סכר לימוד מאוד מאוד יקר כי הוא רוצה את האיכות הזאת ש שיש רק לעשירים זה מורכבות שש צבור חילוני אבל כשאתה מגיע להשקעה בדרך כלל השקעה טובה בדרך כלל שוב נגישה לאנשים בדרך כלל יותר נגיש בזה וגם יותר יותר קל להבין להרוויח שמה זה בשכונות זולות שזה אוכלוסיות יותר נמוכות אתה צריך להבין מה המגמה אתה צריך להבין האם מגיעים לשמה יש שמה תנועה של אוכלוסיות יותר טובות האם זוגות צעירים אנשים שמתחתנים מגיעים לגור שמה או רק כאלה מפעם האם יש שמה כיוון הם באמת אומרים לך תקשיבו זה ליד יש פה הרבה סטודנטים שגרים הם מהמכללה מהאוניברסיטה אתה יודע שיש כמה ה בלוף הזה קורה שכונות ס שכונות שלמות שבבאר שבע אומרים לאנשים תקשיבו כאן סטודנטים גררים לי לי היה בית בבאר שבע בחים לא גרו צ סטודנטים מהבאר שבע מהאוניברסיטה אמרו לי בהתחלה כן תדעו לך הסטודנטים מהאוניברסיטה לא זה לא זה השקעה זה לא סטודנטים מהאוניברסיטה אבל רוכבים על הבלוף זה סנות באוניברסיטה גרים באזורים שלהם או באיזה בניינים שבונים להם במעונות או ב שכונות הרבה יותר טובות הם לא רוצים לגור עם ה שכבות במצוקה או שהם א אני שמעתי ל החונה התפרסם עלעל על הרבה אנשים חרדים שקנו בבאר שבע ומחירים לא ריאלים ני רוצה להגיד לך משהו על באר שבע רוצה להגיד משהו על באר שבע באר שבע זה עיר זו עיר שהמחירים בה כמעט לא עולים כמעט לא עלו עלו קצת באופן יחסית זה לא נקרא שאלה אני מכרתי את הבית שלי בבאר שבע לפני מי כמעט 10 שנים היום אנחנו על כן לפני יותר מ10 שנים 12 שנים לפני שנתיים נסעתי חזרתי לשוק של באר שבע עוד פעם לא לאלא תו מ שנתיים לפני א לפני א ארבע שנים חזרתי לשוק ש ברשבע עוד פעם למה יש לי חבר שאמר לי בוא אני רוצה תהיה לחתן ילדים בוא תעזור לי אתה חבר שלי בוא תעזור לי אמרתי לך בוא שלא בוא נעשה סיבוב באר שבע נחפש דירות בלוד ברמלה והייתי בהלם ש מחירים מאוד יחסית מאוד קרובים למה שאני מכרתי שנים לפני זה באר שבע שעיר שם אחרים לא עלו זה ומראש ורק מה יש אנשים שקונים שמה לא בשביל ת מחירים בשביל הצורה ואז הם מגיעים אומרים מה אני אגיע קונה דירה מחלק אותה לכמה ומזכיר יש נושה שאלם שחלוקת דירות האם כדאי להיכנס או לא לא מתאים לכל אחד לא מתאים בכל מקום תלוי בכל עיר יש ערים שיותר יש עררים פתח תקה ישרה אחים שחילקו דירות והעיריה הביא אותם לבית משפט זה פלילי וכנסות ויש מקומות שח אתה מחלק דירה והיה לי חברו שחלק דירה ואז היה לו בגלל זה נזילות והשכנים הלשינו עליו גם כן מאוד מורכב לי לי אז מה אתה אמר תכלס כאילו ב ש שורה תחתונה אני אומר אתה צריך להבין אתה רוצה נשקי דירה תלך לשמה אני גם אני לא אומר לך תעשה את השולים שאני עשיתי קח יסודי אבל דבר ראשון תבין איפה את קונה תבין מה השכונה תבין למשל אני פעם היה לי בדקתי השקעה ב ביפו בתל אביב ביפו בסדר אבל לא ביפו עתיקה ישש יפו היא גדולה יש יפו ג' יפו ד' הלכתי לבדוק שמה גם בשביל מישהו השקעה לא בשבילי מישהו ביקש שאני אבדוק בשבילו חבר הלכתי ב בדקתי אז אתה רואה יש תנועה של צעירים כן יקר להם בת ים הארנונה בבתם יותר יקרה אתה יודע את זה אז אנשים מגיעים לגוב יפו כי זה קרוב חילונים ש בקום לגור בתל אביב יש אזה את אתה רואה תנועה אתה בודק פתאום אתה אתה דופק בדלתות של אנשים אתה רואה אתה רואה אנשים צעירים גרים אתהה רואה שיש גם אתיופים אתהה רואה שיש גם ערבים אתה מבין אוקיי אבל תבינו בעצמכם אל תשמחו על אף אחד פשוט ואל תתביישו תלכו להבין תחזור עם הנתונים אתה לא יודע איך לנתח אותם עם הזה הזה תי תספר לאנשים מה מה ראית פה זה זה על דירות יד שנייה דבר ראשון תבינו בעצמכם תבינו את המגמה תבינו מה מה אתם קונים אותו אותו חבר שלי שקנה באמת בסוף ביפו בזכות הליווי שעשיתי לו הוא הרווח שמה א גודל של אה 100 סוכן עד זה עד היום יותר ממיליון שקל מעלית ערך כי הוא באמת עשה כמו שצריך בדק והבין שיש פה תנועה של עליית ערך יש פה תנועה נכונה אבל מה רצית לשאול נשמע שאתה צריך להיות ממש חברמן רציני כדי לקנות נכס ולנו מספרים ואני רואה אנש מספרים שאתה איך שאני הייתי אברך צעיר היה כזה אמירה בשתי בשתי ניקוב כרטיסיה אתה קונה דירה היה מישהו שזה מה שה עושה את שתי ניקוי כרטיסיה זה לפני הרב קב כן אז היו נוסעים להרד א חותמים שמה על חוזה קונים דירה אבל לא מספרים שיש שמה קהילה ששומרת על מכירת דיורים שלא יעלו וכולי וכולי א וכ חתמת תחתון פה תחתון פה תחתון פה תחתון פה תשמע אין כסף קלה אגיד לך זה לא רק זה בוא נגיד שכבר קנית דירה טובה בהרד בסדר בוא נגיד קנית דרה טובה ד נגיד ש השקה שמה טובה נגיד או דימונה תגיד לי אתה ידעת את זה שפה בארץ בשונה מחוץ לארץ שיש מנהלי נכסים שעושים לך את כל העבודה פה בארץ מי מי שחושב שאני טועה שיתקן אותי שישלח לי אחרכך יערות אני לא עוד לא הגע מצאתי מישהו חברת ניהול שלוקחת את הכל מקצה לקצה בסוף אתה צריך לטפל בנכס שלך בסוף יום אחד אתה תמצא שהדירה שלך לא מוזכרת כי המזכיר אומר לך המתוח אומר לך תקשיב אני לא מצליח לא הצלחתי להביא לך דיירים מה אתה רוצה תה מתחיל לפרסם לבד אתה צריך להתחיל להראות את הדירה בירד לבד או שהוא כן מסכים להראות או לא מסכים ויום אחד אתה מוצא ש יום אחד אתה מצה שזה מוזכר בכלל לדיירים שלא משלמים כסף אתה יודע כמה פעמים אני הייתי מדיירים בבית משפט הייתי אברך כל הלל והייתי צריך מדיירים לבית משפט על כסף ש בזה בוא אנשים שומעים אותך ואומרים עזב אותי עם כל הדבר הזה תראה אני למדתי אותי נדלן דרך זה פשוט למדתי אני למדתי על בשרי כאני קפצתי למים קנתי את הבית הזה באר שבע זה גם היה זה גם זה לא היה סיכון כמו קרק חקלאית אבל זה גם היה ריזיקה אבל היא הייתה יותר מבוססת אחרי שעשיתי עבודת שטח ובדקתי ובדקתי ובדקתי גם נפלתי אתה יודע מה נפלתי אני קניתי בית היום לא הייתי נופל בזה עם תשתית ביוב רקובה הבור ביוב שיש לה זה הה בית קרקע הבור ביוב היה חול ו הייתי צריך להחליף את זה לבד וזה עלה לי 40 אל שק להחליף את זה סיפור שלהם שהעיריה תאשר לסיפור שלם אנחנו יודעים שאדם למל יולד אדם שרוצה שיצא לו שיהיה לו איך לחתן שיהיה לו רווחה כלכלית צריך להשקיע זה צריך לדעת שגם אחרי שהוא יקנה יצריך לטפל בזה הוא יצריך להות להיות במעקב אחרי זה אני מכיר אנשים שבגלל שם עשו הם חשבו שזה קל הם קנו ופתאם הראו שהדירה לא לא מטופלת טוב ולא זה ולא זה הם מחו בהפסד צרבו עוגמת נפש צברו תדע למה אתה נכנס ושוב הרבה פעמים הבריחים יכולים לעשות וחבל שהם לא עושים יש להם דירה אחת הם יכולים להגיע לדירה ששנייה בצורה טובה אבל שייעשו את זה בצורה נכונה בוא נעבור לנושא אחר ברשותך כל הפרי סלים וואלה היום 90 10 85 15 כל הדבר זה זה נושא מאוד חם איך אתה אתה מתעסק עם זה אתה קונה שמה דברים אתה קנית שמה האנשים מתייעצים איתך מה אתה אומר להם על זה איך אתה איך אתה לומד את זה שמה הרי אין שכונה ה הדירה לא בנוייה איך שמה אתה מסתכל על זה אספר לך סיפור בחית זה היה בתחיית המלחמה אז התחילו הסיפור של פייסלים ופגש אותי חבר גם שעוסק בשיווק הוא אומר לי בו מוישה יש לי פריסל מטורף לא רוצה להגיד איפה ולא רוצה להגיד מה יש לי פריסל מטורף ואולי אתה יכול להביא לי חברים אתה יודע אתה מכיר הרבה אשים מצצים איתך וזה באמת הרבה אנשים פונים אליי ש אמרתי לו בוא אוקיי מה הוא אומר לי אם אתה מביא לי כך וככ חמש חמש או 10 אנשים נעשה מחיר מאוד טוב אמרתי לו בסדר לקחתי חבר אחר ורך דין אמרתי לו בוא בוא נבדוק את זה נסענו לשטח ירות נסענו לאתר בנייה וח נכנסנו למשרד מכירות ששאול שאלות תתחיל להבין היה נראה היה נראה טוב היה נראה מחיר טוב ואני אגיד פה סימנים הרבה פעמים פריסל הרבה מאוד פעמים מוכרים לך כבר במחיר היוקר זאת אומרת מאיפה מאיפה היזם נותן לך מסכים למה הוא מסכים שתשלם לו רק 10 או 15 או 20% כי הוא בעצם מממן אותך כל ה הוא בעצם כאילו מלוה לך כסף הוא בעצם הית צריך 50% או 60% את כל השער הוא מלווה לך ואיך איך הוא לוקח ממך את הריבית במחיר היקר שהוא לוקח ממך אם אתה היית משלם נישום רגילים היה ל לך הרבה יותר יקר אז אז ואז הוא בעצם אוחל לך את הרווח אז הנשם אומרים בסדר א אני משלם יותר יקר אבל אני בונה ע זה שמחי הדיור יעלו אבל יכול להיות שאחרי זה מחרי הדיור לא יעלו יכול להיות שיש בעיר הזאת הרבה דירות למכרה זה לא י לזה סיכון מאוד גדול אבל אני שני אסים את הסיפור בדקנו אוקיי היה נראה טוב מאוד ואז ביקשנו את החוזה חברה מאוד גדולה רצינית יש להם חוזים איפה לגעת בחוזים שלהם וחבר שלי אורך דין עובר על ה על החוזה שולח לימר מושה ירדנו מהעניין אמרתי לו מה הסיפור אמר תקשיב טוב זה היה תנאים מאוד טובים שתשלום פריסל מאוד מאוד טוב אומר אין בטוחה על הכסף הכסף הזה ששמים זה כסף של שבלי ארבות בנקאית בלי ארבות בנקאית כי זה לא עבר סכום אחוז מסוים בדיוק הוא לא חיים אתחבר ואם קורה משהו הכסף הזה הולך לזבל הולך לפח זה היה דבר אחד היה עוד משהו שמה בתשלומים ירדנו מהעניין החבר שלי ה בעלם טרית רציני זה היה אחד הפרסים הראשונים זה היה החברה הזאת היום אחרי זה יצא מזה בכל הארץ פרסומים כולם כל הציבור שנו חטף שם דירות הם מכרו החברה הזאתי מחרה בספות ה אל דירות בספות האלף דירות וכולם כל מי שקנה שמה שם כספו על קרן עצבי יכול להיות שזה יהיה בסדר יכול יות ש החברה הזו לא לה כלום אבל זה היה שמה ערבות שנייה זה היה קונה מקונה סיפור שלם של איך זה העסה הזו בנוייה הכסף הזה בסיכון אף אחד לא שיקף את זה לקונים אף אחד גם החבר שלי שפנה לי שאני אעשה את זה לא ידע מזה אפילו אנשים טובים אתה יודע הדרך לגנום ה צופה כוונות טובות יש ביטוי אני אני אני טוען שנוכל בתמימות הרבה יותר גרוע מנוכל ב כי הנוכל בנוכל אמיתי אתה יש לך סימנים זיהוי כבר דיברנו מקודם הנוכל בתמימות אין לך את הסימני זיהוי נכון נכון ואני אומר לך אם לא הייתי לוקח חבר אורך דין אז אז איך אז אז פה אז אז מה פה פריס אני אומר לך סיפור אלף דירות שימקו בציבור שלנו בכמה מקומות בארץ כל מי שקנה שמה קספו על קרן עצבי זה דוגמה דוגמה דוגמה שהציבור שלנו לא מודע כשי מהם אומרים ל לא צריך לא צריך לקחת את הרוך דן את הרוך דן שלנו תמיד תיקחו רוך דין שלכם תמיד תיקחו בעל מקצוע שתשלמו ל עוד כמה לירות שיבדוק את העסקה תמיד תהיו תהיו אירניים העסקה הזאת היייתה טובה הא עסקה מבחינת המחיר היא טובה אבל מבחינת הבור שיש שם שהכסף לא ולכן הם גם הסכימו כנראה לעשות לא כנראה לכן הםם הסכימו לעשות את המחירים הטובים עכשיו אני אספר לך עוד סיפור כי לא היה להם מרבות בנקאית על הכסף כי הבנקים לא שמכים עליהם כי על הסכום הזה הבנק הבנק לא לא נותן לך לא חוק המכר לא דורש למה אבל למה אכפת לו כי עולה לו המון כסף וזה ההנחה שהוא נותן לך ערבות עולה ליזם הרבה מאוד כסף זה כסף זה חלק מה בתוכנית הכלכלית של הפרויקט זה כסף שיורד לו עכשיו אני רוצה לספר לך עוד סיפור מדהים על א על פריסל שאני התקלתי בו השבוע וזה זה פצצה מה שאני יכול להגיד עכשיו ואני מקווה שאני לא שאני לא אתחרט הזה וכן אז תטשטש פרטים אני אני אני טשטש פרטים וכן וכן יש לי פה בהמשך אני רוצה כן להגיד א אני אסדר כללי זהב יש לי פה גם דברים רשומים אני אספר לך סיפור מדהים זה זה זה ווואו לא אף אחד לא אף אחד לא יודע לא חשף את זה עד היום ואני עוד לא דיברתי על זה בשמות לא שום דבר אני ישבתי עם יזם השבוע ו ותב הדברים בתחושות אירונית אני פוגש המון יזמים והוא דיבר איתי על פרויקט שלו והוא אומר לי תקשיב היה איזה נוכל שניסה לשווק לי את הפרויקט אני לא יודע מה מה הכוונה למה הוא עשה את זה אבל אגתי לו מה מה מה הסיפור מה מה לא לא משנה הוא לא שחטתי ממנו אות ה מידע ככה אז הוא אומר תראה הוא לקח את הפרויקט שלי שיווק אותו כאילו שהוא כאילו שזה כאילו שאני נתתי לו לשווק ו הוא עשה את מכים הרבה הרבה הרבה הרבה יותר זולים ממה שאני מוכר ואנשים הגיעו אלי אחר כך ואמרו לי רגע המשווק משווק את מכים יותר זולים ממה שאתה אומר הם הגיעו לי משחד מחיות אומרך זה יכול להיות הם לא רצו לקנות עד שאני התרתי מ זה אמרתי לו תבשי מה מה מה אתה מזיק לי עכשיו לי זה הדליק נו הוא לא הבין למה הוא לא הבין מה המטרה של המשווה הזה אומר אני דירה חתו לא מכר לי הוא רק הזיק לי ולקח לי זמן להשתחרר מהנזק שהוא עשה לי הוא תקל לי את המכירות אני המכירות אצלי אצלי נעצרו כי הוא פרסם שהוא מוכר בכמה אלפי שקל יותר זה עולה מטר ממה שאני מוכר ע אני מכיר את העולם הזה א ואני מכיר שכשמו רוצה להראות לך דירה ב אתה מחפש נגיד ות דירה חמש חדרים באשדוד ואתה מגיע למתווך אתת לוקח אותך לדירה חמש חדרים רוסה וזה וזה וזה וזה ואומר לך הנה זה דירה אחת היא עולה שי וחצי מיליון שקל ואחרי זה אומר לך עוד דירה ארוסה זה אומר זה גם זה ש 600 ואז הוא מביר לך דירה מושלמת 2800 אומר וואו תרא מה ה לי כאן מה לי שם היכול להות שהדירות האלה בכלל לא היו למכירה הדירות הראשונות שהוא ירא לך זה היה סתם בשבי ליצור לך את אפקט ההשוואה אז אותו דבר מה שכאן אני קלטתי משווה כזה שווק בציבור חרדי פרויקט לאורך זמן לאורך הרבה זמן שלח שלחו חומרי פרסום לכולם אמרו אנחנו המשווקים של זה וארו דירות מדהימות במחירים לא שלא קיימים בכלל והציבור חרדי עמד בתור אצלם אלפי אנשים נרשמו ורצו זה ועכשיו מה שקרה זה שהמשק אמרו תקשיבו הפסדתם היה רק 20 דירות כנראה זה כנראה מה מה הם אמרו לכל שנרשמו נגמר נגמר אבל יש לי בשבילך משהו אחר יש לך משהו אחר יותר טוב עשו עשו הצרחה או לא יותר טוב אבל דומה תנעים דומים תשמע כבר אי אפשר להשיג ד המחירים הלו יש קפיצה במחירים הנה אביש לך משהו אחר הבן אדם כבר נכנס לתוך העסקה הוא כ תוך העסקה הוא כבר הוא כבר דיין עצמו בתוך הראש הוא כבר הולך לעשות איזה עסקה טובה הכב זה טקטיקה מאוד ידועה במסע ומתן יש פה שתי טקטיקות יש פה טקטיקה בשיווק מאוד מאוד מאוד נוחת מאוד נחלולית שהוא בא והוא בעצם מוכר לך משהו שהוא לא קיים והרבה חנויות עושים את זהש לך מבצע ואתה מגיע והמבצע כבר לא קיים אה דיברנו כן דיברנו על זה בספר ההשפעה הסיפור שהוא סיפר כן והדבר השני שיש פה שבמסע ומתן אתה כבר לא קולט שמוסיפים לך את הברזים שאת כבר בתוך בתוך העסקה ואתה כבר מרגיש כאילו כבר החזקת את הנכס בידיים מעבירים אותך לרכב אחר אמרת ך משהו אחר כן זה בדיוק מה שהם עשו עכשיו אני אומר לך שאף אחד לא יודע מי זה ממה שסיפור שאני אספר ללך עכשיו היזם הזה הוא לא הוא לא חרדי אזן הוא אין לו קשר בציבור החרדי הוא לא סיפר את זה לאף אחד ואני מסתובב עם עם התפוח אדמה לאות הזה ככה על המשרד שיוק הזה אני אומר ריבונו של עום הם עושים צחוק מהציבור שלנו אלפי אנשים פנו אליהם ועמדו ואמרו כן כבר שיצו עם ההורים ו לרבי לשאול אם לקנות או לא לקנות ותטא טה טה טה ואתם עושים צחוק מהאנשים ובסוף אומרים כן תקנו משהו אחר זה נוכלות של שנחשפתי עליהם ממש בימים האלה ואפרופו פייסלים אני מכיר מקרוב אברכים שלקחו על עצמם סכומים עצומים של הלוואות לקנות בפייסל נגיד היה לו היה לו 200 אל שקל ן עצמי הוא הגיע למישהו שמשווה קפריס אומר לו תקשיב תביא עוד 300,000 שק ותקנה שתי דירות תקנה ב-250 אל שקל כל דירה אחר כך אין ל סיכוי לקבל את המשכנתאות האלה אחר כך אין ל סיכוי לממש את המשכנתא ואז הוא יהיה חייב למכור ואומרים לו תקשיב אי אפשר למכור הרבה פעמים המירות האלה לא נכונות אי אפשר הרבה פעמים אפשר למכור רק בסוף כי היזם לא מוכן שיתחילו למכור תוך לפני שהוא ושיה למכור את כל הדירות אז למרות שאומרים לך שכן זה מאוד מסב שאתה יכול למכור אבל לא יהה לך למי למכור בדיוק גם אם חוקית תצליח למכור דבר ש הרבה פעמים לא תצליח הוא לא יתן לך אפילו שאומר לך שכן הוא לא ייתן לך בסוף כי בהסכמים מאוד קשה ליצר אתזה שבאמת אפשר קוראים לזה הסבת תרבויות וזה נושא מאוד מסובך לא כל הבנקים מסכימים ל זה זה מסובך דבר שני גם אם הוא מאפשר לך למכור לא יהה לך למי למכור אתה מתחיל לתחרות ביזם ואתה יודע באיזה מחיר היזם הז ימכור אני אספר לך סיפור יש בירושלים מתחם כדורי אתה מכיר מדחם כדורי ליד בלס אתה מכיר אתה מגיע לשם הרבה מתחם כדורי היו הרבה אברכים שאנו שהשקיעו בתנאים מאוד טובים בהתחלה פריסל מעולה אתה יודע המחירים שם הים בשמיים וד מ מאוד כואב הלב מה שהיה שם כים שלנו השקיעו מתוקס פעם פריסל א לא יודע 2080 או 30 70 אבל שמו כסף ואז לא היה להם אפשרות לממש הם קנו דירות יקרות זה עלה אזה 25 אל שק למטר מאוד מאוד יקר איך שנגמר הבניה כולם הוציאו למכירה וכשיש כל כך הרבה דירות למכירה בנייך בכמה בניינים כ שמה חמש שש בניינים המחירים נמוכים מחירים לא לא לא א רובם מכרו את זה באותו מחיר שהם קו הם לא הרוויחו שנה אחר כך המכים שם יהיו כבר 35 40 היום כבר מחים שמה 60 או יותר רוב האלה ששמו שם כסף בפריס לא הרוויחו כסף כי לא הה להם אתי לא הלה את ה אפשרות למש לא את הזמן לחקות עוד שנה עוד שנתיים תחזיק את זה אבל הוא לא יכול אבל אני מכר הרב אברכים משלנו שלקחו הלוואות גדולות בשביל לקנות פריסל והם הולכים בשנים הקרובות להסתבך וליפול השם ישמור מה שיהיה כי כל מיני משווקים לחצו אותם כן תקנו בקום אחד תקנו שתיים לקנות פריסל בדירות ב4 מיליון שקל רק המס החישה שעולה להם ורק הריביות שעולה להם בדרך ורק אחרי שאתה מוכר יש לך 25% מהרווח אתה משלם מס נגיד מכרת במיליון שקל רווח 20050 אל שקל הו הוך הולך מס אחרי כז את כל המיסים אני בכל לא בטוח שישאר להם רווח אבל זה הברכים שנקראים בהלוואות רביות מאוד מאוד מאוד מאוד מאוד יקרות אז אז לכנות אני אומר שפיסל זה הזדמנות מאוד מאוד טובה מאוד טובה אבל תקנה דירה שאתה יכול לעמוד בה דירה שאם תממש אותה היא עדיין תרוויח משהו הגיוני שוב זה מחזיר אותנו למקום של ללמוד וללמוד וללמוד ללמוד ולסמוך על החושים שלך אתה מגיע למשרד שיוק אני אגיד לך אני הייתי אברך צעיר היה משרד שיווק שפרסם דירות למחירה קבוצת קבוצות רכישה או כל מיני ורסיות ואמרתי אני חייב ללכת לראות את זה זה הייתה המשווקת הגדולה והידועה שנכנסה לכלא בימים האלה אין בעל אור הלכתי לראות אמרתי בוא אני רציתי להשקיע אגב אז אני התכוננתי להשקעה מראש אמרתי אני רוצה להכים כסף להשקעה הלכתי אמרתי לפני דבר ש אמרתי שיהיה לי כסף תקופה הכנתי כסף הלכתי סידרתי שארגנתי כסף שיה לי כסף לשקע בבתי עכשיו אני מחפש השקעה ארגנתי כסף וא התחלתי לחפש הגעתי למשרדים של בעל אור אתה יודע אברך צעיר לא מבין מהחיים שלו כלום מגיע לי אזריאלי קומה 40 למעלה או 35 מסרדים מפוארים נוף מטורף אני מסתנוור אני אומר לעצמי זה יותר יותר מדי נוצץ זה יותר מדי נוצץ זה עצמו היה תמור אדום בשביל דבר ראשון תמור אדום איך מה הסיפור פה למה למה זה כל כך נוצץ פה היותר מדי הזה הוא ה הוא מטורף טוב הגיעו ל אז אז הי שבקה לדעתי פרויקט בבבלי שכונת באבלי בתל אביב ואני מתחיל לחקור ולשבת עם האי שיווק וזה וזה ואני שואל אותו שאלות כנראה הותר מידי טובות אומר אתה יודע מה תשמע בשבילך יש לי משהו אחר ברמת גן עושה לי הצרחה מעביר אותי למשהו אחר אני מסיים מ שואל אותו על זה וזה לא ככה זה תשמע אבל הכסף לא מספיק בטוח ויש לי משהו אחר אחרי שתי העברות אני הבנתי כבר ב שאתה מעביר אותי כמו יויו אני כבר מבין אני כבר מבין שאתה משחק איתי אני אמרתי זה מריח לי היא נוכלת יש פה נוכלות אני היתי עם הראשונים שאמרו את זה מה אבריך צעיר מה זה חוות שהרבה אמרו את זה הרגשתי הרגשתי שזה פשוט לא הגיוני אבל לא לא כולם יש את החושים שלך בואנה זה לא אני לא חושב שאני גאון אני חושב שפשוט צריך לפתוח עיניים ולהסתכל לדעת לדעת שטום עשם קחו אבל עם השם אלו יקחו ם בחוץ חשדהו וחשדהו וחשדהו ואחרי זה כבדו כל אחד לבדוק 10 פעמים יושב מלח בן אדם תדע לך עכשיו אני רוצה שתהפוך את את הסרט את הקלטת בוא תשכנה אנשים למה להשקיע כי מה שעשית פה עכשיו זה לספר על למה לא להשקיע וכמה נוכלים יש זה נכון אבל עכשיו בוא תעשה קצת א תשובה תאזן כן תראה אני חושב שב לציבור שלנו בפרט ומדינת ישראל בכלל היכולת להתקדם זה רק זה בעיקר מנדלן זה אמונה שלי אני אני מאנשים שפחות מאמינים בשכרון ויותר בנדלן אני בצד הזה אז בוא תשכנע עכשיו אחרי שאתה רק ניסית שלא יהיה לנו אז א אז אני אגיד אנחנו מדינה שמדינה קולטת עליה ומדינה מתפתחת מאוד מבחינת גידול האוכלוסיה גדלה פה מאוד מאוד ואני צוחק ההוא ברחובות שניסה לשכנה אותי לקנות אצלו מה עם מה עם השטח היום שמה עד היום שום דבר שום דבר לא זז איתו ואני לא פגשתי אותו בן אדם יש לי רצון להגיע לפגוש אותו לתפוס אותו באיזה פינה נענה אותו כמו איזה לולב את ה את הנוכל הזה אני יוד אני יודע מי זה הוא אמר לי תראה ה יש לי פה הוציא לי איזה מסמך שכתוב שמדינת ישראל ברגע שיש 8 מיליון תושבים יש מדיניות להפשיר ככרות חקלאיות הוא הוציא איזה כתבה או משהו באיזה מקום גלוס לא יודע מה עכשיו אז היום אנחנו חושים ביותר מ-10 מיליון הוא הביא לי שמחת אומר אתה רואה הנה ברגע שהיה 8 מיליון וזה עו אטו הולך להיות א לוכים להפשיר כל מיני דברים הזויים בקיצור א נדלן זה דבר שבית בוא נחלק בסדר אני תקופה הגשתי תוכנית רדיו ברדיו כל חיי שטח נדלני א והפסקתי את זה מסיבותיו בעיניים א יכול להגיד לך למה הפסקתי את התוכנית אני החלטתי להפסיק אותה ובקרות התכנית פנו להרבה הרבה מוד אנשים כל מיני שהשקיעו ו להתחדד ליעז משהו מאוד מאוד מאוד מאוד א פנה למישהו שהשקיע במשרדים בתל אביב משרדים תל אביב מקום מבוקש כאבי לב כמה אני אכלתי מזה אוה אני לא בתל אביב מקום אחר אבל ו כמה גמת נפש משרדים אנשים לא יודעים משרד כל יום שלא מוזכר אתה מפסיד כסף כן עולה לך הארנונה יקרה מאוד עולה לך וד ועד הבית תחזוקת מניין עולה לך כל חודש שנחת נכס רק אבל שנכס עמד לי עמד שנתיים עמד לי נכס ריק שנתיים אז אמרו לי טוב תשים שיפוצים 150 אל שק שמתי שיפוצים 150 אל שקל ולא עזר ולא עזר ווואו בסוף סיעת לשמע נכס מוזכר וזה אבל ואני מפסיד פחות בוא נקרא לזה ככה וואו אז מסרדים זה עולם אחר וגם מסחרי צה מסחרי גם חנויות מסחרי זה משהו חנויות זה זה יותר טוב נושא אחר משרדים זה משהו אחר פה בקומה עומד פה המשרד פה חצי שנה כבר רק ובשד עכשיו זה אנשים שיש להם הרבה כסף אבל ובשדות חסר משרדים עדיין כן אין פה עודף עדיין המשרד פה בקומה של צמוד לפה א עומד ריק כל יום כזה אח אברך צעיר שמגיע וקונה משרד וזה עומד ריק וזה מתקתק לו כל חודש אבל רגע ע זה אני אומר משרדים לברוח מסרדים לברוח משרדים זה לא לצרכן הקטן מסרדים זה רק לאנשים גדולים או לחברות גדולות או למישהו לשימוש עצמי שזה משהו אחר שזה מפספס משחק מסוים מאוד יפה חוקי אבל חנות לצורך העניין שזה כבר יכול להיות יותר טוב גם זה לא לאדם פרטי שבגלל זה צריך להתחיל לפתוח עוסק עוסק ולהתחיל בגלל זה להתחיל לדווח ולעשות הצרות מס זהזה לא כדי להיכנס בשלבים הראשונים שלכים ודאי שלאו זה למתקדמים כדאי לקנות דירה להשקעה למה זה האפשרות של בן אדם להגיע לקחת לקחת להגיע להגיע מנקודה a לנקודה b עם עון עצמי קטן הכי קל להתמנות בריאה ונכונה ב דרך נדלן לקחת משכנתא נכון המשכנתאות ה יותר יקרות ח ייך לקחת אותם יותר בחוכמה ולדעת איך לקחת את זה פעם היה הרבה יותר קל היום זה יותר מורכב צריך באמת לקחת ייעוץ משכנתאות מאוד מאוד טוב בשביל לראות שזה משכנתה טובה ו ויותר ולמנף פחות פעם היה אפשר אתה הייתה ממנף 70% 80% לפעמים גם 100% אבל א היום המנוף חייבות יותר נמוך כדי שלהיות מאוזן הבן אדם שיש לו בצד נגיד 300 400,000 שקל מגיע ולוקח עוד משכנתא של 300 400,000 שק והשכירות מכסה לו כמעט הכל והוא אומר אוקיי חלק מהקיץ אני משלם זה כמו תוכנית חיסכון אבל אני קניתי במקום שמשבית את עצמו והערך עולה ואם אני עוסק בפינוי בינוי אני יודע שדירות שיהיה בהם פינוי בינוי ת 38 הם קופצות ברמה הכי גבוהה שיש אז זה השקה הכי טובה שיש הסיכוי שלך להגיע אחרי כמה שנים למכור ולעשות רווח אמיתי פתאום בן אדם וך מאות אלפי שקלים או או מיליון שקל זה זה רק תן איזה סיפור טוב לסיום אני אני סיום אני אני חייב להגיד גם כללים אבל סיפור טוב של הצלחה או כישלון לא משנה זה משהו פיקנטי וואו אה אבל תקריב בינתיים בינתיים תחשוב הור שלך כ חשוב זכר בסיפור אוקיי אז אני אני אני יקרי כללים של א איך לזהות עם השקה מי ניסח אותם זה השותפה של יהודית שוטלנד זכה אותון איך לזהות את ההשקעה הי שמציעים לך ם ההשקעה שמציעים לך עלולה לעלות לך ב הרבה יותר ממה שהם מציגים לך עד כדי סכנה כלכלית אז יש פה אה אל אל אל תקרי כ מעייף אנשים תביא תביא את זה ככה תסתכל דבר ראשון דבר ראשון שאומרים לך תקשיב זה סודי זה משהו שושו תקשיב אל תזה אל שלא מאפשרים לך להתייעץ שלא מאפשרים לך לשתף את ההורים לאו א דבר שני זה שאתה רוצה ות מי שבאמת מר לך מצא לך את העסקה הוא יודע יש לו את הידע ואתה רואה שהוא יודע את הדברים מתמצים בפרטים והוא לא רק אי שיווק טוב הוא לא רק איש מחירות טוב הרבה פעמים אנשי שיווק מאוד טובים בשיווק הם טובים הם לא מבינים מספיק אין להם מספיק את הידע וההבנה לחץ ורמים לך לחץ כאן ועכשיו עכשיו דחוף זה זה דחוף אני מכיר הרבה מאוד אנשים שאומרים אני לא עושה סקות בלחץ אם זה שלי זה שלי זה יגיע זה כלל מאוד מאוד משמעותי וודאות אומרים לך אין שום סיכון בעסקה זה בלוף אין דבר כזה אין סיכון אין דבר כזה סיכון תמיד איפה שאין סיכון הסיכוי בדיוק חייב להיות א דיברנו על זה ש קרקעות חקלאיות יש הפרסום הוא הזה כשיש יותר מדי רוח ופרסום ויש יותר מדי זה זה זה לא הגיוני המערכת הזאתי צריכה לתחזק את עצמה אוקיי שיש מטווח שמגיע וה הוא רוקח את הש אח שלו וזה הגיוני אבל ברגע ש זה נהפך פה למפלצת צרייך לממן אם יש מדי הרבה כסף לשיווק ולמכירות סימן לא טוב בדיוק וזה וזה גם מתחבר מה שדיברנו בפרק קודם על עסקים תשיבו בשיו חוץ יחסים כשיש לזה פידבק הגיוני אה סתם כמלכים אותך בגם לך משים אותך אמר תקשיב אם אתה לא תעשה את זה עכשיו לא ת לך אף פעם מפינים לך מניפולציות מנסים להוריד אותך כן בדיוק וא אומרים לך תקשיב עזוב אני רואה בן אדם כמוך לא יצא כלום תעזוב אתה עושים לך הרגשה שאתה לא שאתה לא שווה אם אתה לא קונה וזה כל ככה כשאנשים מתייעצים איתי אני כל כך אומר תקשיב כל החטה שתקבל תקבל ת שלם איתה ואולי אולי ואם לא תשמח שאתה חת את ה שלו וזה בסדר להחליט שלו א משיכה משכרים אותך למשוך כסף מקרן הפנסיה שלך או א או להתמנות יותר מדי אומרים לך לא זה בסדר מוציאים אותך זורקים אותך לים יותר מדי גדול למשוך כסף קרם פנסיה או למשכן קרם פנסיה א למשכן דירה של הורים למשכן דירה שלך ש ואני רוצה משהו שקשור גם לשלום בית תמיד שזה יה חתה משוטפת ששת ב הזוג ביחד גם האישה רוצה ובלב שלם בסוף זה לא שבשלום בית גם אם בסוף זה יצליח סוף זה לכתה משותפת הבעל מרגיש ט אני אעשה ואשתו לא שלמה עם זה ואחרי זה זה זה לא שווה יפה מאוד עלה לך איזה סיפור ככה אקשן לסוף איזה אפיזודה המעניינת אתה יודע אני אספר לך סיפור ספר לך סיפור היה לי היה לנו איזה סקה מאוד גדולה שאנחנו א מזה אנחנו החברה כאילו אני מתלבט איך איך איך איך לספר אותה איך לטשטש את הסיפור כן איך אי איך לטשטש את הפרטים [מוזיקה] אמ וואו אני אני אני מפחד לספר את זה לא אני סך הכל אגיד שיש אנשים ש ש עפים על עצמם יותר מדי עפים על עצמם קופצים קופצים קופצים מעל היכולות שלהם חושבים שהם יכולים להיכנס ל ל ל לדברים בסדר גודל פ פי 100 מהם והם משדרים לכולם שזה מה ש וזה מה ש ובסופה שלדבר מתברך שלא דומים ולא יער א אבל אני כן אני כן אגיד חבר'ה אני לא שולל שום סוג השקעה זאת אומרת קרקה חקלאית זה מתאים לתאגידים גדולים א קבוצות רכישה יש קבוצות רכישה מעוולות ויש קבוצות רכישה ביתיות צריך לראות שאנשים הם איכותיים שהשקעה היא טובה שהקרן לפני עצמה הי טובה שההתנהלות היא נכונה פריסל יש פריסל מדהימים צריך לראות שבאמת הם לא עושים עליך כבר את הרווח צריך לראות שאתה יכול לעמוד בזה מחיר למשתכן זה השקעה מעולה זוגות צעירים ח מתקן זה משהו לפעמים זה דברים ש לחכות למחיר למשתכן לחכות אז אתה רואה שעובר כבר מספר שנים ולא זכית יכול להיות ש לא כדאי כבר לחכות חבל על הזמן אבל אני מכיר אנשים שבכל משתכן הרוויחו ככה מיליון שקל מיליון שקל זכו בירושלים זכו באלעד זכו בבית שמש דברים בחיל השתקן זה השקה הכי טובה שיכול להיות אבל תלוי איפה לבחור גם מ שזכית חיל המשתכן לבדוק יש אנשים שאחרי זה יש ם נפלו בקריות בדימונה מחיר משתכן על הפנים לא כל לא כל מחיים השתקן זה טוב גם אחרי שזוכרים להתייעץ האם כדאי לממש או לא א ודירות קיימות להגיע להסתובב אגב גם שכונה חדשה ללכת להסתובב לראות את השכונה פיצול דירות לפעמים זה טוב לפצל דירות לא תמיד זה לא לא כזה גרוע אל אתה צריך להיות מוכן צרות מוכן לאתגרים שזה צריך להות מוכן להבין מה זה דת ש ש ששמת בחלוקה לא בהכרח משביח את הנכס זה כמו השקעה בעסק השקעת מ1000 שק בעסק חמש שנים אתה רק מכסה את ה1 אל שקל האלה אחרי זה אחרי זה זה מתחיל לעשות צואה לפעמים זה כדאי אבל צ צריך להסתכל על זה בשום שכל ו לא לעצור מי שבאמת רוצה להתפתח כלכלית להשקיע בנדלן זה הדבר שהכי נגיש לציבור שלנו ללמוד את זה יש מגוון צורות למוד מי שיודע ללמוד איון טוב יודע גם ללמוד סוגיה נדלנית טובה בדיוק בדיוק בדיוק באמת אברכים שיודעים ללמוד קטן עליהם אל תזלזלו ב זה זה צריך לימוד זה ממש צריך לימוד יופי אז תודה רבה שהייתם איתנו בעוד פרק ומספר הטלפון להקשיב לקו שלנו הפעם זה התור שלי 077 21 5 ו אתם רוצים להשיג את מושה אז באיגוד להתחדשות עירונית ובמספר טלפון מי שרוצה תך בגישות יוצ אתה ושה בגיש יעוץ אז האמת הוא שאין לי כוח זמן לזה ברצינות כי אני מנהל חברה אבל פה ושם אני כן עושה פגישות אה א5 52 60 21 630 ואני אגיד הרבה פעמים אני גם מייעץ בלי עלות אזה כמה דקות בוואטסאפ או זה שיחה קצרה אני גם עושה את זה בשמחה תודה רבה להתראות בעזרת השם בפרק הבא תקדמו את הפרקים שלנו תספרו עליהם תספרו לחברים תעבירו תתנו לייק תסמנו א ב בכוכבית בכל פלטפורמה שיש תסמנו משהו שיקדם את הפרק שלנו שעוד ועוד אנשים יקשיבו ויהנו תודה רבה תודה רבה